미국 렌트, 월세의 종류 4가지 .. 알고보니

 

미국 렌트, 월세의 종류 4가지 ..  알고보니             

  

미국에서 월세를 분류하면 4가지 종류가 있습니다.

 

4가지 중에 먼저 그 중 한가지인 "Estate From Period-to-Period"에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

Period to Period는 말 그대로 Period of Time을 의미하는데요.

즉 일주일 계약했으면 일주일씩 돈을 내고 사는겁니다.

한달을 계약했으면 한달씩 돈을 주고 사는거구요, 3개월을 계약했으면 3개월에 한번 돈을 주고 사는겁니다.

허나, 제일 많이 사용되는것은 한달씩 돈을 주고 사는것이 흔하며 그래서 가끔은 Month-to-Month라고 불립니다.

그럼 month-to-month에 대하여 중요한 몇가지만 알아보도록 하겠습니다.

 

첫째, 매달 돈을 내면 자동으로 한달이 연장된다는 점입니다.

 

주인(Lessor)이 세입자에게 미리 통보하지않고 테넌트(lessee) 를 쫒아내지 못하며 테넌트 역시 주인한테 통보없이

마음대로 나갈 수 없습니다.

즉, 양쪽중에 한사람이 통보를 하지 않는 한 무한정 백년이든 천년이든 한달 렌트비용만 내면 자동연장입니다.

따라서 테넌트가 집을 사게되어 나가야된다면 미리 통보를 해야합니다.

반대로 주인이 테넌트를 나가게 하려면 주인도 통보를 해야만합니다.

 

두번째는요, "Estate For Years" 입니다. 제일 많이 사용하는 리스형태인데요.

보통 1년 계약을 제일 많이 하죠. 그러나 사실 6개월을 해도 되고요. 3개월을 해도 됩니다.

다만 제일 중요한것은 시작하는날짜와 (beginning date) 끝나는 날짜가 (end date) 무조건 명시되어있어야 합니다.

 

1년 살기로 했으면 매달 돈을 내면서 무조건 1년을 살아야 합니다. 또 다시 1년을 갱신하거나 아님 주인이 현 테넌트를 내보내려면 일반적으로 상대방에게 30일전이나 60일전에 쪽지로 의사를 통보해야 합니다. 허나 리스계약에 쪽지 통보 의무가 없을 경우 1년 살기로 했다면 1년만 살고 나오면 됩니다. 규정된 날짜안에 쪽지를 통보하지않을경우 테넌트는 리스계약에 자동으로 1년 갱신되도록 동의처리되어버리는 리스계약도 있으니 꼭 눈여겨 보시기 바랍니다. 무조건 또 다시 1년 살아야 하며 이런 경우 주인이 죽어도 테넌트가 죽어도 리스계약은 1년동안 변하지 않습니다.

 

세번째는요, 위의 리스"Estate For Years" 처럼 살다가 계약이 만료되었는데 테넌트가 어쩌다 보니 눌러 않게 되어버린 경우인데요 이것을 "Estate At Sufference" 라고부릅니다. 계약은 만료되었지만 테넌트가 또 한달치 렌트를 내고 주인이 이것을 받으면 이때는 처음 설명한 "Estate From Period-to-Period"로 변합니다. 허나 주인이 렌트를 받지 않을 경우 법적인 절차를 통해 테넌트를 쫒아냅니다.

 

마지막은요, "Estate AT Will" 인데요. 요것이 참 애매모호한 리스형태입니다. 이 리스형태는 예를들어 친구가 "와서 살아도 된다" 라고 했고 언제까지 살아도 된다는 말이 없었다면 "나가라" 라고 할때까지 그냥 살아도 됩니다. 어떤 지인이 "당신 지금 힘들면 내가 사둔 아파트가 있다, 거기서 살아라" 하고 했다면 나가라고 할때까지 사는것입니다. 허나 주인이 죽거나 테넌트가 죽거나 사는곳이 팔리는 경우 이 형태의 리스는 모두 자동으로 끝나게 됩니다.

 

위의 4가지 리스형태를 종합하여 부르는말이 "Leasehold Estates"라 합니다.

 

한인사회에 빈번하게 생기고 문제가 생기는 사항 2가지만 더 짚어나가보도록 하겠습니다.

 

하나는 "Assignment" 라는것과 "Sublease"라는 것인데 먼저 "Assignment"에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

만약에 "류현진" 라는 사람이 "다저스"라는 아파트 주인이며 "추신수" 라는 사람과 5년동안 리스계약을 했습니다.

"추신수"는 2년동안 잘 살다가 "이치로"라는 사람에게 나머지 3년을 넘겼습니다. "이치로"는 2년동안 잘살다가

직업을 잃어 2년만 살다가 나머지 1년치 렌트가 밀려버리게 되었습니다.

이럴경우 쉽게 정리를 해보겠습니다.

 

***류현진은 주인이되고  추신수는 테넌트가 됩니다.

추신수는 Assingor 가되고 이치로는 Assinee가 됩니다.***

***류현진은 이치로에게 1차적으로 먼저 책임을 물어야합니다***.

그 이유는 리스형태가 "Assignment"이기 때문입니다.

 

마지막으로, "Sublease"입니다.

 

***서브리스는 "전체" 또는 "부분만도" 제 3자에게 트랜스퍼 할 수 있습니다***.

 

예를들어 "류현진"라는 사람이 "추신수"라는 사람과 5년동안 10,000스퀘어피트 되는 창고를 한달에 5000불에 리스계약을 했습니다. "추신수"는 다시 "이치로" 라는 사람과 "5년동안 1,000스퀘어피트는 본인이 쓰고 나머지 9,000스케어피트를 6,000불에 서브리스를 주었습니다." 허나 "이치로"가 1년동안은 잘 내다가 망하고 일본으로 도망가게 되었습니다.

 

이럴경우 쉽게 정리를 해보겠습니다.

 

***류현진은 주인이되고 추신수는 테넌트가 됩니다.

추신수는 Sublessor 가되고 이치로는 Sublessee가 됩니다.***

***류현진은 이치로가 도망을 갔어도 추신수에게 1차적 책임을 물어야 합니다.***

그 이유는 리스 형태가 "Sublease" 이기 때문입니다. 추신수는 1차적 책임자이기에 렌트비를 내야만하고 억울하다면 이치로를 고소할수 있습니다.

만약 "이치로"가 5년동안 렌트비를 잘 내었다면 추신수는 1000스퀘어피트도 쓰면서 5년동안 6만불을 벌게 되는것이며 이 6만불은 고스란히 추신수의 몫이며 주인인 류현진에게 줄 의무는 없습니다.

 

위의 두가지로 인해 많은 분쟁이 발생되고요,

특히 서브리스는 문제가 아주 많아요.

 

심지어 이런 문제들 때문에 어떤 리스계약에는 서브리스를 못놓게 해두지만 그걸 알면서도 서로의 이득관계와 어쩔수 없는 상황이 찾아오면 번번히 발생하기 때문에 주의를 해두어야 합니다.

 

서브리스를 못놓게 해둔곳도 이런데 서브리스 놓아도 되는 리스의 경우 더 심하면 심했지 덜하진 않겠죠?

 

이상입니다.                                                                                                    -스크랩 

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